Pirmā iemaksa dzīvokļa iegādei — cik daudz jāuzkrāj
Pirmā iemaksa ir tā darījuma daļa, ko pircējs sedz no saviem uzkrājumiem. Tā ir viens no pirmajiem jautājumiem, ar ko sastopas ikviens, kurš plāno dzīvokļa iegādi, jo no uzkrātās summas ir atkarīgs gan tas, cik daudz nāksies aizņemties, gan tas, kādus nosacījumus finansētājs vispār piedāvās.
Šajā rakstā apskatām, kāpēc pašu līdzdalība ir svarīga, kāds ir ierastais tirgus apjoms, kā tā maina aizņemamo pamatsummu un kādas blakus izmaksas dzīvokļa pirkumā mēdz palikt ārpus budžeta.
Kāpēc bankas prasa pirmo iemaksu
Pašu līdzdalība samazina finansētāja risku. Ja daļa darījuma summas ir segta ar pircēja naudu, aizdevuma atlikums ir mazāks nekā īpašuma vērtība, un iespējamā vērtības krituma gadījumā nodrošinājums joprojām sedz saistības. Vienlaikus uzkrātā summa finansētājam ir praktiska liecība par pieteicēja spēju plānot budžetu ilgākā laikā — tas ir signāls par maksātspēju, ko neviena anketa neaizstāj.
Otrs iemesls ir aizņēmēja motivācija. Kad darījumā ir ieguldīti paša līdzekļi, saistību pildīšana ir arī personiska interese, un statistiski šādi aizdevumi tiek apkalpoti disciplinētāk. Tieši tāpēc pašu līdzdalības prasība ir standarts praktiski visos nekustamā īpašuma finansēšanas darījumos Latvijā, nevis atsevišķu iestāžu izvēle.
Cik liela pirmā iemaksa parasti nepieciešama
Tirgus praksē pašu līdzdalība dzīvokļa iegādes darījumos bieži ir 10–20 % no pirkuma cenas, taču konkrētā prasība atkarīga no bankas, īpašuma tehniskā stāvokļa, atrašanās vietas un pieteicēja finanšu situācijas. Vecākam mājoklim vai īpašumam ārpus lielajām pilsētām prasītā daļa mēdz būt lielāka. Šis diapazons ir tikai orientieris — aktuālo prasību vienmēr nosaka konkrētais finansētājs, izvērtējot katru darījumu atsevišķi.
Plānojot budžetu, ir prātīgi rēķināties ar diapazona augšējo robežu un pieskaitīt tai rezervi. Ja izrādās, ka pietiek ar mazāku ieguldījumu, pārpalikums noder blakus izmaksām vai iekārtošanās izdevumiem. Pretējā situācija — kad uzkrājuma pietrūkst dažas nedēļas pirms darījuma — parasti nozīmē, ka pirkums jāatliek.
Jāņem vērā arī tas, ka pašu līdzdalība un uzkrājums nav viens un tas pats. Pēc darījuma noslēgšanas mājsaimniecībai būtu jāsaglabā atsevišķa finanšu rezerve neparedzētiem izdevumiem — tehnikas bojājumam, veselības izdevumiem vai ienākumu pārtraukumam. Ja uzkrājums tiek iztērēts līdz pēdējam eiro, jebkurš negaidīts notikums īsā laikā apdraud spēju pildīt saistības.
Kā pirmā iemaksa ietekmē aizdevuma summu un kopējās izmaksas
Ilustratīvs piemērs bez piesaistes kādam konkrētam piedāvājumam: dzīvoklis maksā 70 000 €. Ja pašu līdzdalība ir 10 %, tie ir 7 000 €, un finansējamā pamatsumma ir 63 000 €. Ja pašu līdzdalība ir 20 %, tie ir 14 000 €, un finansējamā pamatsumma samazinās līdz 56 000 €. Starpība pamatsummā ir 7 000 €, un tieši no pamatsummas tiek rēķināti procenti visā atmaksas termiņā — tāpēc lielāka pašu daļa samazina ne tikai ikmēneša maksājumu, bet arī kopējo pārmaksu. Aptuvens aprēķins, nav piedāvājums.
Papildu izmaksas, ko bieži aizmirst
Darījuma budžets nebeidzas ar pirkuma cenu. Jārēķinās ar notāra pakalpojumiem pirkuma līguma apliecināšanai, valsts nodevu par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā, kancelejas nodevu, īpašuma vērtējumu, ja to pieprasa finansētājs, apdrošināšanu un nereti arī nekustamā īpašuma aģenta atlīdzību. Katras pozīcijas apmērs atšķiras atkarībā no darījuma summas un pakalpojuma sniedzēja, tāpēc precīzas summas jānoskaidro pirms līguma parakstīšanas, nevis pēc tā.
Atsevišķa pozīcija ir izdevumi tūlīt pēc darījuma: komunālo pakalpojumu līgumu pārslēgšana, iespējamie mājas apsaimniekošanas maksājumi par kārtējo periodu, pārvākšanās un minimālā iekārtošanās. Šīs summas nav lielas atsevišķi, bet kopā tās veido jūtamu daļu no budžeta un mēdz pārsteigt tieši tad, kad uzkrājums jau ir iztērēts.
Kā plānot uzkrājumu
Uzkrājuma plānu ir vieglāk noturēt, ja tas ir skaitliski konkrēts: nosaki mērķa summu, kurā iekļautas arī blakus izmaksas, un sadali to ar mēnešu skaitu līdz plānotajam pirkumam. Regulārs pārskaitījums uz atsevišķu kontu jau algas saņemšanas dienā strādā labāk nekā mēģinājums atlikt to, kas paliek pāri. Uzkrājums nav aizstājams ar aizņēmumu — tā uzdevums ir samazināt saistību apjomu un saglabāt rezervi neparedzētiem izdevumiem pēc pārvākšanās.
Kad pirmā iemaksa var būt mazāka
Latvijā pastāv valsts atbalsta instrumenti, kuros galvojums finansētājam ļauj samazināt pircēja prasīto pašu līdzdalību atsevišķām iedzīvotāju grupām. Šādu programmu nosacījumi tiek regulāri pārskatīti, tāpēc tie jāpārbauda pirms plānošanas. Mehānismu sīkāk skaidrojam rakstā par ALTUM garantiju pirmā dzīvokļa iegādei.
Ko salīdzināt, izvēloties finansējumu
Kad uzkrājuma apmērs ir skaidrs, salīdzināšanā noderīgi skatīties uz gada procentu likmi, kas ietver arī komisijas, uz kopējo atmaksājamo summu termiņa beigās, uz noformēšanas maksām un uz pirmstermiņa atmaksas nosacījumiem. Tikai ikmēneša maksājums atsevišķi maldina, jo garāks termiņš to samazina, vienlaikus palielinot kopējo pārmaksu.
Vērts pievērst uzmanību arī tam, cik elastīgi ir līguma nosacījumi: vai ir iespēja mainīt maksājuma datumu, kādas ir sekas maksājuma kavējumam un kādas komisijas piemēro par līguma grozījumiem. Šī informācija ir aizdevēja mājaslapā publicētajos vispārīgajos noteikumos, un to ir lietderīgi izlasīt pirms pieteikuma iesniegšanas, nevis pēc apstiprinājuma saņemšanas. Mūsu apkopotos aizdevēju un kredītu starpnieku piedāvājumus vari salīdzināt kredītus dzīvokļa iegādei sākumlapā, kur nosacījumi apkopoti vienā tabulā.
Aizņemies atbildīgi, izvērtējot savas iespējas atmaksāt kredītu.
Šis raksts ir informatīvs un neveido individuālu piedāvājumu. Aktuālos nosacījumus apstiprini aizdevēja mājaslapā.