Dzīvoklis sērijas mājā vai jaunajā projektā — kā atšķiras kredīta nosacījumi

Divi atšķirīgi tirgus segmenti

Sērijas mājas ir tipveida projektu daudzdzīvokļu ēkas, kas būvētas galvenokārt no 1960. līdz 1990. gadam. To priekšrocība ir zemāka pirkuma cena un plaša pieejamība visā valstī. Jaunie projekti ir pēdējo gadu būvniecība ar citiem plānojuma, siltuma un skaņas izolācijas risinājumiem, un attiecīgi augstāku cenu par kvadrātmetru. Abi segmenti ir finansējami, bet finansētāja skats uz tiem atšķiras.

Praksē izvēle bieži ir kompromiss starp pirkuma cenu un turpmāko izdevumu apjomu. Lētāks dzīvoklis ar nepieciešamu remontu un augstāku apkures rēķinu ilgtermiņā var izmaksāt tikpat, cik dārgāks īpašums ar zemākām uzturēšanas izmaksām. Tāpēc salīdzināt ir vērts nevis cenas, bet gan kopējo mājsaimniecības izdevumu ainu vairāku gadu griezumā.

Kā tiek vērtēts nekustamais īpašums

Ja darījumā ir iesaistīta ķīla, banka balstās uz sertificēta vērtētāja atzinumu, nevis uz sludinājuma cenu. Vērtējumā ņem vērā atrašanās vietu, ēkas vecumu un tehnisko stāvokli, dzīvokļa plānojumu, veiktos uzlabojumus un salīdzināmus darījumus tuvākajā apkaimē. Ja novērtētā vērtība izrādās zemāka par vienošanās cenu, aizdevuma summa tiek rēķināta no vērtējuma, un starpība jāsedz pircējam no saviem līdzekļiem.

Vērtējumu pasūta pircējs, un tā izmaksas parasti sedz viņš pats neatkarīgi no darījuma iznākuma. Ja aizdevums tiek ņemts bez ķīlas, pilns vērtējums biežāk nav nepieciešams, jo finansētājs analizē pieteicēja maksātspēju, nevis īpašumu kā nodrošinājumu.

Sērijas dzīvokļa iegāde — uz ko skatās finansētājs

Vecākam dzīvojamam fondam uzmanība pievērsta ēkas kopējam stāvoklim: konstrukcijām, jumtam, komunikācijām un tam, vai mājai ir veikta renovācija. Nozīme ir arī tam, cik aktīva ir dzīvokļu īpašnieku kopība un vai mājai nav uzkrāti lieli parādi par apsaimniekošanu. Atsevišķos gadījumos par vecāku īpašumu finansētājs var prasīt lielāku pašu līdzdalību vai īsāku atmaksas termiņu, jo ēkas atlikušais kalpošanas laiks ir ierobežots.

Pircējam noder pārbaudīt arī juridisko pusi: vai zemesgrāmatā nav apgrūtinājumu, vai dzīvoklī nav deklarētas svešas personas un vai zeme zem mājas pieder mājas īpašniekiem vai citai personai. Pēdējais gadījums nozīmē regulāru nomas maksu, kas ietekmē ikmēneša izdevumus un ko finansētājs ņem vērā, vērtējot maksātspēju.

Jaunais projekts — atšķirīgi nosacījumi

Jaunbūvē būtiskākais ir projekta gatavības pakāpe. Pabeigta un ekspluatācijā nodota ēka ar reģistrētiem dzīvokļu īpašumiem finansētājam ir pavisam cits darījums nekā vēl būvniecībā esošs objekts, kur pircējs slēdz nodomu līgumu ar attīstītāju. Otrajā gadījumā banka vērtē arī attīstītāja pieredzi, projekta dokumentāciju un finansēšanas modeli, un līdzekļu izmaksa var būt sadalīta pa posmiem atbilstoši būvniecības gaitai.

Jaunajos projektos dzīvokli nereti nodod bez iekšējās apdares, tāpēc pirkuma cena nav galīgā summa, kas nepieciešama, lai telpās varētu dzīvot. Pirms lēmuma ir svarīgi noskaidrot, kāda tieši apdares pakāpe ir iekļauta līgumā un kas paliek pircēja ziņā.

Atšķirīga var būt arī īpašuma reģistrācijas kārtība. Kamēr ēka nav nodota ekspluatācijā un dzīvokļu īpašumi nav izveidoti zemesgrāmatā, klasiska hipotēka uz konkrēto dzīvokli nav nostiprināma, un finansētāji šādus darījumus strukturē citādi. Šī iemesla dēļ pieejamo finansēšanas risinājumu loks jaunbūvē būvniecības stadijā ir šaurāks nekā pabeigtā objektā.

Energoefektivitāte un ikmēneša izmaksas

Apkures rēķins nerenovētā sērijas mājā un labi siltinātā jaunajā projektā apkures sezonā var atšķirties vairākas reizes. Tas nav arguments par labu aizņemšanās apjomam, bet gan faktors, kas jāieliek mājsaimniecības ikmēneša budžetā līdzās kredīta maksājumam. Pirms lēmuma ir vērts palūgt pārdevējam iepriekšējās apkures sezonas rēķinus un ēkas energosertifikātu, ja tāds ir.

Noderīgi ir arī uzzināt, vai mājai ir plānota renovācija un kā to paredzēts finansēt. Renovācijas aizdevums, ko ņem dzīvokļu īpašnieku kopība, tiek atmaksāts caur apsaimniekošanas rēķinu, tāpēc tas kļūst par jaunā īpašnieka ikmēneša izdevumu daļu.

Remonta izmaksas kā daļa no budžeta

Vecākā dzīvoklī bieži nepieciešami darbi jau pirmajā gadā: elektroinstalācija, ūdensvads, logi vai virtuves iekārtošana. Šīs izmaksas ir jāplāno atsevišķi no pirkuma cenas, jo tās mēdz būt būtiska summa un netiek segtas ar īpašuma iegādes darījumu. Praktiski tas nozīmē, ka lēmums par pieejamo pirkuma cenu būtu jāpieņem, jau zinot aptuvenu remonta tāmi.

Kā salīdzināt piedāvājumus abos gadījumos

Neatkarīgi no tā, vai izvēlies sērijas dzīvokli vai jauno projektu, salīdzināmie parametri ir vienādi: gada procentu likme ar iekļautām komisijām, kopējā atmaksājamā summa, prasītā pašu līdzdalība un tas, kādi dokumenti par īpašumu būs jāiesniedz. Mūsu apkopoto aizdevēju un kredītu starpnieku kredītu dzīvokļa iegādei salīdzinājumu vari apskatīt sākumlapā un pēc tam pārbaudīt aktuālos nosacījumus pie izvēlētā finansētāja.